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国土交通省から、2021年10月8日、「人の死に関する物件情報の取り扱いに関する指針（いわゆる告知ガイドライン）」が示されました。このガイドラインは、事故物件に関するトラブル防止を目的に定められたもので、業界内外から大きな関心を集めています。
ガイドラインの背景
このガイドラインが設けられた背景には、不動産取引における「心理的瑕疵」の扱いが曖昧であったことがあります。まず、従来は人の死に関する情報についてどこまで調査し、どの範囲まで説明すべきかの統一された基準が存在せず、現場での対応が属人的になるケースも少なくありませんでした。加えて、事故物件と判断されるリスクを過度に恐れるあまり、特定の入居者層の受け入れを拒否する動きも問題となっていました。そこで、今回の指針が制定されることで、宅建業者やオーナーは合理的な基準に基づいて判断・対応ができるようになり、結果としてより公正で安心できる不動産取引の実現が期待されています。
告知しないといけないケース・しなくてもいいケース
告知しないといけないケース
● 室内で発生した他殺・自殺・火災による死亡
→ 心理的影響が大きいため、買主・借主へ告知が必要です。特に「直接関係する部屋」での事件・事故は必ず説明するのが原則。
● 死因が不明・変死体が発見されたケース
→ 状況によって心理的瑕疵に該当する可能性があるため、原則は告知対象。現場の状況（発見の遅れ・腐敗の程度など）によっても判断が分かれます。
● 共用部での死亡でも事件性がある場合
→ 例えば、マンションのエントランスや階段などでの自殺・殺人なども、入居者に心理的不安を与える可能性が高いため告知対象となります。
告知しなくてよいケース
● 室内で老衰や病気によって自然死した場合
→ 通常の生活の中で想定される自然な死因とされ、買主・借主に特段の心理的不安を与えるものではないため、原則として告知義務はありません。
● 孤独死でも、死後すぐに発見され特殊清掃が不要だった場合
→ 腐敗や臭気、害虫の発生がなく、清掃も通常範囲で済む場合は、心理的影響が軽微とされ、告知は不要とされています。
● 事件・事故後にすでに別の入居者がいた場合（再募集時）
→ 過去に告知を行ったうえで入居があり、その入居者が特に問題なく退去している場合は、次の入居者には告知不要とされています（ガイドライン上の考え方）。
様々な瑕疵物件があるのをご存知でしょうか？
①心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、不動産を利用する際に精神的な不安や嫌悪感を抱かせる要素のことを指します。たとえば、室内で事件や事故が発生した履歴がある場合や、特殊清掃が行われた経緯がある住居などが該当します。また、敷地の隣に墓地や火葬場がある物件も、一般的に敬遠されやすく、心理的な抵抗感を招く要因とされています。
②環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、建物そのものに問題はなくても、周囲の環境が原因で快適に暮らせない状態のことです。たとえば、近くにうるさい工場がある、悪臭のするゴミが放置されているなど、生活に支障が出る場合がこれにあたります。内見時には周辺環境もしっかり確認しましょう。
③物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や設備に壊れや不具合があり、安全に暮らすうえで支障が出る状態のことです。雨漏りや外壁の破損、見えない場所の配管トラブル、耐震性の不足などが含まれます。古い建物ではアスベストが使われている可能性もあり、健康被害のリスクもあるため、入居前に確認することが大切です。
④法的瑕疵
法的瑕疵とは、建物や土地が法律に違反していたり、権利関係に問題がある状態のことです。たとえば、今の基準に合っていない建物や、境界があいまいな土地などが該当します。このような物件を借りると、使用に制限が出る可能性があるため、事前に内容をよく確認することが大切です。
まとめ
国土交通省が公表した「人の死の告知に関するガイドライン」では、過去に発生した死亡事案が入居者の判断に大きく影響する場合、貸主や不動産会社が誠実に情報を開示すべきとされています。
物件選びの際、「あとから人の死があったと知ったらどうしよう」と不安を感じる方も少なくありません。そうしたトラブルを防ぐためにも、事前に納得できる説明を受けられるかどうかは、安心して暮らすうえで非常に大切なポイントです。
もし、入居後に過去の死亡事案について知らされた場合、不信感につながるだけでなく、精神的な負担を感じる可能性もあります。納得のいく住まいを選ぶためにも、内見や契約前の段階で気になることがあれば遠慮なく確認するようにしましょう。
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