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不動産用語集LAKIA不動産阿波座店

GLOSSARY

「あ」から始まる不動産用語

アセットアロケーション

投資の基本的な考え方のひとつ。
運用に伴うさまざまなリスクを抑えつつ、効率的なリターンを達成するために、市場環境に応じて投資資金を複数の異なった債権や株式、不動産などの資産(アセット)に配分(アロケーション)する投資戦略のことをいう。

アセットマネジメント

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全など、総合的に管理運営する、いわゆる投資顧問業務のことで、投資アドバイザーともいう。
特定の不動産にとらわれず、資産全体の組み替えを含むポートフォーリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価などを行うほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される

「い」から始まる不動産用語

イールドギャップ

投資利回りと長期金利との差のこと。
不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。
仮に年間の家賃収入が400万円、物件価格が5,000万円であれば利回りは8%になります。
一方この不動産のための購入資金を銀行が金利3%で貸してくれるとすると、投資利回り8%と借入れ金利3%との差5%がイールドギャップとなる。

インカムゲイン

投資によって取得したものが定期的に生み出す利益のこと。
不動産投資の場合、購入した不動産から毎月得られる賃料収入などがインカムゲインとなる。

「う」から始まる不動産用語

売渡証書(うりわたししょうしょ)

不動産の売買契約の内容を簡潔に要約した書面のことを「売渡証書」という。
この売渡証書は、売主または買主からの依頼により、登記手続きを担当する司法書士が不動産売買契約書をもとにして作成するのが一般的である。
売渡証書の記載内容は「売主の住所氏名」「買主の住所氏名」「売買される不動産の概要」である。
この売渡証書は「所有権移転登記の原因を証する書面」として、所有権移転登記を申請する際に、登記所に提出される。

売渡承諾書(うりわたししょうだくしょ)

不動産の売買において、当該物件を売り渡す意思があることを表明する書面で、売主が買い受け希望者に対して交付する。
書面には、売り渡し価格や売渡条件等が記載されている。
売渡承諾書は契約締結が可能である旨を表明するものであって、契約に至る過程で交わされる確認等のための文書に過ぎず、それを交付しても契約の申し込みや承諾の効果はないとされている。
ただし、売渡承諾書の交付によって一定の信頼関係が形成されることとなるので、売渡承諾書を交付したにもかかわらず合理性に欠ける理由等で契約に至らなかった場合には、信義則に反するとされることがある。

「え」から始まる不動産用語

エクイティ

資本のこと。
株式等により調達された返済義務のない資金。

エスクロー

取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。
引の安全を確保するために米国等では利用されている。

「お」から始まる不動産用語

オフバランス

財務体質を改善するために、保有していた資産を譲渡等することによって、バランスシート(貸借対照表)から外すこと。
不動産等の資産をバランスシートから外すことで、財務指標の一つであるROA(資産収益率)の改善が図れ、過剰に資産(不動産)を抱えこんだバランスシートの調整や資産の圧縮をすることができる。

オポチュニティファンド

私募ファンドのひとつで、市場平均より高い運用実績を上げることを目指す。
象を限定せず、一般的に投資対象が限定的なファンドよりも比較的安価で取得できる。
投資家へのリターンは高いが、リスクも高い。

「か」から始まる不動産用語

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)

返済額にしめる元金の金額が一定の返済方式。
元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が多く、返済が進むとだんだん少なくなる。
金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も少なくなる。

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

返済額(元金と利息を合計)が一定となる返済方式。
毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になる。

「き」から始まる不動産用語

キャッシュフロー

資金の流出をキャッシュアウト(キャッシュ・アウトフロー)、資金の流入をキャッシュイン(キャッシュ・インフロー)と呼び、その双方を合わせてキャッシュフローと言います。
不動産投資において投資資金の全部、または一部を借入金で賄っている場合は月々のローン返済が必要となりますが、家賃収入がその返済額を上回る場合をキャッシュ・インフロー、下回る場合をキャッシュ・アウトフローと言います。

キャップレート

還元利回りのこと。
一定期間の純収益(NOI)を対象不動産の市場価値で割って算出する。
一般的には、対象不動産のキャップレート、NOIを所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。

「く」から始まる不動産用語

区分所有権(くぶんしょゆうけん)

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。
この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別される。
専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。
共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する(同法13条)。
専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

グロス利回り

年間家賃収入を投資金額(物件価格)で割ったものです。
賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないため大まかな指標として使用される。
表面利回りと同義。

「け」から始まる不動産用語

建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている(建基法53条)。

原状回復義務

建物賃貸借契約の終了時における賃借人のなすべき義務の一つ。
契約期間の満了に伴い、建物賃貸借契約が終了したとき、建物賃貸借契約は将来に向かって消滅する(民法第620条)が、賃借人は当該建物を賃貸借契約の開始時の状態に戻す義務を負う(民法第545条・第546条)。
この賃借人の義務を「原状回復義務」という。

「こ」から始まる不動産用語

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のこと。
この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。
なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年ごとに評価替えが実施されている。

コンバージョン

既存建物の中で物理的な耐久性を残しながらも競争力を失った業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

「さ」から始まる不動産用語

サービサー

債権回収専門業者のこと。
債権の取り立て代行やそれに付随する業務を行う。
債権回収代行業務として証券化、流動化した債権の回収、管理等の業務を行う主体のこと。
業務を行うには、サービサー法に基づく認可が必要。

サブリース

業者が物件を借り上げて、第三者に賃貸(転貸)するサービス。
入居の有無に関わらず安定した収入が見込める「空室保証」・「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。

「し」から始まる不動産用語

信託受益権(しんたくじゅえきけん)

資産をいったん信託銀行などに信託し、その「資産から発生する経済的利益(賃料収入など)を受け取る権利」を売買するという取引形態を資産の流動化といいますが、その中で「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを信託受益権といいます。
なお、信託受益権を保有する者(受益者)は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

時価会計

企業の資産と負債を毎期末の時価で評価する会計のことで、資産会計の計上基準に関する用語のひとつ。
これまで企業は、決算をまとめる際、所有している株式、社債、不動産などの資産を買った時の値段(取得原価)で計上していた。
そのため、こうした資産の価格が大きく変動しても決算上では、利益や損失は出ていなかったが、会計制度の国際的な統一化の流れに沿って、時価による評価方法が導入された。
これにより含み益の益出しによる損失の補填や、含み損を抱えていても売却するまで分からない、会社が倒産した場合、後で多額の不良債権発覚などといったことを防ぐことができるようになった。

「す」から始まる不動産用語

水道負担金

水道への新規加入や水道口径の拡大に際して負担する費用。
水道料金は原則として給水量に応じて支払うが、水道負担金は、それとは別に一定額を一時に支払うのが一般的である。
その金額は、水道事業者ごとに異なる。
「水道施設負担金」「水道事業分担金」「上水道加入分担金」なども同じ意味である。
なお、不動産取引における土地の価格は、上下水道施設設置のための費用その他宅地造成に係る費用を含めて表示することとされているが(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則)、分譲地の購入などに当たっては、別途、水道分担金の負担が必要かどうか確認する必要がある。

数量の不足または物の一部滅失の場合における売り主の担保責任

売買契約において、数量の不足または目的物の一部滅失がある場合に、売り主が負うべき契約不適合責任。
責任を負わせるには、買い主が、追完請求(不足数量の追加や滅失の補修の請求)、代金減額請求、損害賠償請求、解除権の行使をしなければならない。
これらの請求等を行なうためは、原則として契約不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならないとしている。
ただし、売り主が不適合を知っていたときまたは重大な過失によって知らなかったときはその限りではないとされている。
なお、数量不足による契約不適合を主張するためには、売買契約が「数量指示売買」であることが必要とされている。
数量指示売買とは、当事者が或る数量を確保するため契約において数量を表示し、この数量をもとに売買代金が定められた売買である。

「せ」から始まる不動産用語

積算法

積算法とは、不動産の鑑定評価方式である原価方式のうち、賃料を求める手法のことをいう。
原価法や取引事例比較法により求める基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて賃料を求める手法。

清算金

土地区画整理事業において、換地計画によって金銭により清算すると定められた場合のその金銭をいう。
清算金が定められるのは、同意による換地の不交付や技術的な事情によって換地等に不均衡が生ずると認められる場合で、その金額は、従前の宅地等および換地等の、位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等を総合的に考慮して決定される。

「そ」から始まる不動産用語

総合課税

所得全体をまとめて計算して課税する方法のことで、不動産賃貸によって得た所得は「不動産所得」として、課税の対象になります。
他の所得(サラリーマンの場合は「給与所得」)と合わせて課税されます。
なお、「所得」とは、収入金額ではありません。
収入金額から必要経費を差し引いたのが「所得」です。
不動産所得の場合、「必要経費が家賃収入より多い」すなわち「所得がマイナス」ということもありえます。
給与所得が400万円で、不動産所得がマイナス100万円であれば、合算した「300万円」に対して税金が課せられます。

底地(そこち)

借地権等が設定されている土地の所有権を底地権という。
底地の価格は、更地の価格から借地権の価格を差し引いたものであるが、理論上は、地代純収益を資本還元した価額が底地価格と等しくなる。
更地の価格にしめる底地価格の割合は、土地の用途等によって異なるが、一般的には商業地より住宅地のほうが割合が高くなる。

「た」から始まる不動産用語

耐用年数(たいようねんすう)

耐用年数とは、一般的に建物などが使用に耐えられなくなるまでの利用可能年数のことです。
「法定耐用年数」とは減価償却期間算定の基準となる、物理的・経済的に使用可能な年数を法令で算定したもの。
一例として、木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19~34年、鉄筋コンクリート造で47年となっている。

担保価値

債権者が債務の担保として預かる物的担保(不動産など)の財産価値

「ち」から始まる不動産用語

地役権(ちえきけん)

他人が所有する土地を、自己の土地の利便ために利用することができる権利のこと。
例えば公道に出るために他人の土地を通行する通行地役権や水を引くための引水地役権などがある。

仲裁(土地収用法における)

土地収用法において、当事者の双方の申請により行なわれる土地等の対価に関する仲裁のこと。
土地収用では、収用者(起業者)は、事業認定申請書を提出する前に、できる限り多くの土地を土地所有者との合意により取得しておくのが普通である。
このような任意の土地取得において、土地等の取得に関しては合意が形成されたものの、土地等の取得の対価について合意が形成されない場合に、土地所有者と起業者の双方が、都道府県知事に申請することにより、3人の仲裁委員によるあっせんを受けることができる(土地収用法第15条の7以下)。
この手続きは、事業認定の告示前のものと、事業認定の告示後のものがある。

「つ」から始まる不動産用語

追完請求(ついかんせいきゅう)

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、目的物の補修、代替物の引渡し又は不足分の引渡しを請求すること。
「追完」とは、法的に効力が未確定な行為についてあとから行為を有効にすることである。
追完を請求する権利は、債務不履行に対して行使する請求権のひとつである。
追完請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない。
また、売主は、この請求に対して、買主に不相当な負担を課さない範囲で請求とは異なる方法で義務履行を追完することができる。

つなぎ融資

住宅・宅地の取得資金や工事代金に充てるため、公的な融資が実行されたり、不動産の売却代金を得るまでの間、一時的に資金を借りることをいう。
金融機関により融資条件はさまざまであるが、短期融資として取り扱われる。
公的融資の実行は土地・建物の登記後とされ、登記は決済後でないとできないため、つなぎ融資が必要となるケースは多い。
また、住宅の買い換えなどの際にも、購入の後に売却することが多く、同時決済などの便宜を得ない限りはつなぎ融資が必要である。

「て」から始まる不動産用語

抵当権(ていとうけん)

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。
債務の履行が無い場合は、担保にとった物件を強制的に競売して、優先弁済を受けることができる。
抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされ、不動産に限らず、特別法により、鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、航空機(航空機抵当法)、船舶(商法848条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機械抵当法)等を対象とする抵当権もある。

出口戦略

対象不動産に関して、予想する保有期間経過時の換金方法を予め計画しておくことを出口戦略という。
対象不動産の売却やリファイナンス等の方法がある。

「と」から始まる不動産用語

倒産隔離

特定目的会社がオリジネーターの倒産の影響を受けないために、ケイマンSPCの設立や、譲渡資産の真正売買の確保を行う。
または、特定目的会社そのもが倒産しないように譲渡資産収益に信用補完を行うこと。

取引事例比較法

不動産鑑定評価において、多数の不動産の取引事例をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のこと。
取引事例比較法では、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める。
このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という。

「な」から始まる不動産用語

内部成長

経費削減やリニューアル、テナントの入れ替え、賃料単価や稼働率の上昇などを行い、保有物件の収益性を高めることをいう。

内見

不動産物件を実地に見学・調査すること。
一般に、購入または賃借を検討するために実施する。

「に」から始まる不動産用語

任意組合

不動産共同投資事業のなかで、民法に基づいた組合形式の共同事業体のこと。
複数の者が金銭などを出資し、共有持ち分権を購入し事業を行う。
その事業から生じる利益を分配することを約した契約によって成立する。
任意組合員は、匿名組合出資者とは異なり、組合としての事業については無限責任を負う。

任意売却

住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き(競売)によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法をいう。
住宅を売却するときには抵当権を抹消しなければならないが、任意売却はそれを債権者との協議によって行なうことができる。
この場合、債権者の承諾が必要であるほか、売却を仲介する者の選任を求められるのが通例である。
任意売却は競売を回避する手法であるとともに、残債務の返済スケジュール等について交渉する余地を残した債務処理の方法である。
例えば、転居費用の確保、引き渡し時期の調整、任意売却による返済金が債権額に満たない場合の対応などについて協議できる可能性がある。

「ぬ」から始まる不動産用語

抜き行為

ある依頼者(売主・買主・貸主・借主)が、ある宅地建物取引業者との間で媒介契約または代理契約を締結しているにもかかわらず、他の宅地建物取引業者がその依頼者を誘引して媒介契約または代理契約を締結すること。

貫(ぬき)

壁面において、柱同士を水平方向につなぐ材のこと。
伝統的な日本家屋の真壁では、貫を利用して壁の下地を設けていた。

「ね」から始まる不動産用語

ネット利回り

賃貸経営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回り。
経費を考慮に入れているため表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなるが、あくまでも現状の家賃収入を元に計算しているため注意が必要。

根抵当権(ねていとうけん)

抵当権の一種。
普通抵当権が住宅ローンを借りる時など特定債権の担保として設定されるのに対し、根抵当権は将来借り入れる可能性のある分も含めて不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権のこと。
借入可能な限度額を「極度額」として定め、この範囲なら何度でも借り入れができる。
最初に根抵当権の設定登記を行えば、新たに借り入れを行うたびに登記をする必要はない。

「の」から始まる不動産用語

ノンリコースローン

通常のローンを遡及型融資(リコースローン)というのに対し、非遡及型融資のことをノンリコースローンという。
この融資の特徴は債務履行の責任財産を対象不動産およびその収入のみに限定し、その他の財産への履行請求をおこなわないことにある。

延べ面積

建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。
1.自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで)
2.建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで)
3.共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)

「は」から始まる不動産用語

バリューアップ

老朽化した不動産に、リニューアル(リノベーション)、リフォーム、コンバージョン、耐震補強等を実施することで、不動産の価値向上を図り、収益性を高くすること。

バルクセール

複数の不動産や債権をひとまとめにして売買を行うことをいう。
採算性の高いものと低いものを組み合わせて、取引の効率を高めるために行うケースが多い。

「ひ」から始まる不動産用語

表面利回り

年間家賃収入を投資金額(物件価格)で割ったものです。
賃貸経営にかかる経費等を考慮に入れていないため大まかな指標として使用される。

ビークル

資産の証券化などに際し、資産と投資家を繋げる機能を担う組織体を指し、特定目的会社等の会社組織、特定目的信託等の信託、匿名組合等の組合組織など、多様にある。
資産から生じる利益を投資家に運ぶことから、車両や媒体を意味するVehicle(ビークル)と呼ばれる。
もしくは、実物資産ではなく資産の価値を保有することに着目して、「器(うつわ)」と呼ばれることもある。
主な機能は、リスクを資産の範囲に限定すること(倒産隔離機能)や、生じる利益に対する二重課税を回避すること。

「ふ」から始まる不動産用語

不良債権

融資先の企業が破たんしたり、経営難に陥るなどして回収困難になっている貸出金を指す。
利息の支払いが滞り、収益を生まない不良資産のため、金融機関の経営の重荷となっている。

ファンド

「基金」「資金」や「投資信託や年金基金の運用財産」の意味がある。
多数の人から資金を募り、それで投資などを行うこと。
一般的には、投資信託の意味で使用される。

「へ」から始まる不動産用語

ヘッジファンド

公募によって世界中の投資家や企業などから広く小口の資金を集めて大規模なファンドを形成し、大量の資金を動かし、短期間に高い運用利益を稼ぐことを目的とした私募ファンドのこと。
運用対象は、通貨、株式、不動産など広範囲に及び、金融派生商品も活発に利用される。
一般的にハイリスク・ハイリターンといわれている。

ペイオフ

金融機関が破綻した場合に預金者等の保護や資金決済の履行の確保を図る預金者を保護するための制度のこと。
預金者1人当たり、1金融機関ごとに合算され、元本1,000万円までとその利息等が保護される。
1,000万円を越える部分については、破たんした金融機関の財産の状況に応じて支払われるため、一部支払われない可能性がある。

「ほ」から始まる不動産用語

法定相続分

相続発生時に、複数いる相続人うち、誰にどれくらいの財産を受け継ぐか民法で定めた割合のこと。
相続分は相続順位によって指定されている。
遺言や遺産分割協議で、法定相続分とは違う分け方も可能。
相続争いがあり家庭裁判所の調停・審判や訴訟によって分割をする場合や、相続税の計算は、法定相続分が基準になる。

簿価(ぼか)

帳簿価格の略称。
一般には該当資産の取得原価を指す。
企業会計においては、会社が所有する資産の帳簿上の価格のことをいう。
帳簿残高とも称する。
対する言葉として時価がある。

「ま」から始まる不動産用語

マネー・ロンダリング

犯罪の収益をあたかも合法な金銭や資産に見えるものに転換させる過程をいう。
原語は、Money laundering。
これを取り締まる制度においては、金融犯罪、テロ資金供与、課税回避などと融合した用語として使われることもある。

埋蔵文化財

埋蔵文化財とは「土地に埋蔵されている文化財」のことである(文化財保護法第92条)。
例えば、石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡であって、土中に埋もれているものがこれに該当する。
埋蔵文化財については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等のため発掘する場合には文化庁長官に対して事前の届出が義務付けられている(同法第93条)。
また、国・都道府県・市町村は、周知の埋蔵文化財包蔵地について、その周知徹底を図るため、遺跡地図・遺跡台帳の整備などに努めている。
なお、出土品の出土等により、土地の所有者・占有者が、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡と認められるものを発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届出を行なわなければならないとされている(同法第96条)。

「み」から始まる不動産用語

みなし道路

幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。

見積書

取り引きの交渉に当たって、取引条件や取り引きに要する費用の概要を記載して交付する書面。
取り引きするかどうかを判断するためのもので、取り引きの過程を示す証拠となる。
見積書の様式は任意であるが、少なくとも、宛先・発行者の名称、取引の内容、費用の費目と根拠、履行期限を記載すべきとされている。
工事の受発注や不動産の賃貸借においても、受注者や仲介業者は、契約前に見積書を交付するのが通例である。
なお、取り引きは、一般に、見積り→契約(注文)→納品→検収→代金請求→代金支払→代金領収の順に進行するが、契約書(注文書)のほか、取引の段階ごとに、見積書、納品書、請求書、領収書などを交付することになる。

「む」から始まる不動産用語

無過失責任

私法上の概念で、損害の発生について故意・過失がなくても損害賠償の責任を負うことをいう。
無過失責任を求める背景には、社会に対して危険をつくり出している者は、危険を防止する能力を有していることなどから、それによって生じる損害に対して重い責任を負わなければならないという考え方(危険責任)、利益を上げる過程で損害を与えた者は、利益あるところに損失も帰すべきだから、利益から賠償しなければならないという考え方(報償責任)の2つがある。

棟上げ

棟木を納めること、もしくはそのときに行なう儀式のこと。
新築への祝福と神の守護に感謝を示し、同時に無事建設されることを祈願する。
建築工事の着工と完了の中間にあり、建物の形態がおおよそ整った時点を指す。

「め」から始まる不動産用語

名義貸しの禁止

宅地建物取引業者が他人に名義を貸して営業(または表示行為・広告行為)を行なわせることは、法律上禁止されている(宅地建物取引業法第13条)。
これを名義貸しの禁止という。

メンテナンス

構造物、機械、システムなどを不具合が生じないように維持補修すること。
英語のmaintenance。
建物のメンテナンスは、屋根・外壁、土台、配管、空調・電気・ガス設備などを点検し、修理する作業によって行われる。
計画的にメンテナンスすることによって、建物の性能を維持し、耐久性を保つことができる。
たとえば、マンションの長期修繕計画による定期的な補修もメンテナンスである。

「も」から始まる不動産用語

元付け(もとづけ)

宅地建物の売買の仲介において、顧客から直接に売買の依頼を受けている立場にあることをいう。
一方、そのような依頼を受けた売買の相手方(売る依頼ならば買い手、買う依頼ならば売り手)を発見・仲介することを「客付け」と呼ぶ。
宅地建物の仲介業務においては、元付けを担う業者(元付け業者)と客付けを担う業者(客付け業者)が異なり、両者が共同して取引を成立させることが多い。

目論見書(不動産投資信託における)

不動産投資信託が募集・売り出しされる際に、投資法人から投資を希望する投資家へと交付される文書で、投資法人の概況を記載した文書のこと。
目論見書は、不動産投資信託の募集・売出しの引受けを行なう各証券会社の窓口にて、希望者は誰でも交付を受けることができる。
最近では、各証券会社の個人向けオンライン取引において、PDFファイルでも簡単に入手できるようになっている。

「や」から始まる不動産用語

家賃債務保証

住宅の賃貸借契約に当たって、家賃債務を担保するために求められる保証をいう。
連帯保証人を立てる方法が一般的であるが、それに代わって、家賃滞納の場合に一時的に立替え払いするサービス(家賃債務保証サービス)が活用されることもある家賃債務保証サービスは、
1.借主が、保証会社に保証料を支払ったうえで債務保証を委託し、
2.保証会社は、貸主と家賃債務を保証する契約を締結し、
3.家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立替え払いし、
4.後日、保証会社が借主に立て替えた金額を求償する
という仕組みで運営されている家賃債務保証サービスをめぐっては、連帯保証人の依頼が難しくなっているなかで、借主の信用を補完することによって住居を確保しやすくする役割を果たしているという評価がある一方、立て替えた家賃金額の取立てのために、保証会社による執拗な督促、無断での鍵の交換や室内への侵入などの不適切な行為がみられるという批判もある。

家賃保証会社

賃貸住宅の賃借人が負う家賃支払債務について、連帯して保証する会社。

「ゆ」から始まる不動産用語

有価証券

財産的な価値のある権利を表示する証券で、その権利の移転・行使には原則として証券の受渡・占有が必要とされるものをいう。

優先出資

出資のうち、普通の出資者に優先して配当を受けることのできる地位にある出資をいう。
一方で、優先出資者の議決権は大幅に制限される。
優先出資は、普通の出資者以外の不特定多数の者から投資を募るために募集され、それを証する証券(優先出資証券)は、株式における「優先株」に類似した性格の金融商品として取引される。
不動産の証券化においても、特定目的会社の社員ではあるが、特定目的会社の設立時の社員に先立って利益の配当または残余財産の分配を受けることのできる社員の地位(優先出資)が認められている。

「よ」から始まる不動産用語

与信(よしん)

人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定し、「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定すること。
主に企業同士の取引で、いくらまで売り掛けで商品を販売するかということで問題となるが、個人でも同様のことが行われる。

用益権(ようえきけん)

私法上の概念で、他人の土地を一定の目的のために使用収益する権利をいい、用益物権ともいわれる。
用益権とされるのは、民法で定める地上権、永小作権、地役権、入会権のほか、特別法による鉱業権、漁業権などである。
なお、用益権は、担保物権とともに制限物権を構成する。

「ら」から始まる不動産用語

ランドマーク

土地の目印となる事物・景観をいう。
自然物・建造物を問わないが、目立つこと、特徴があること、永続的であることなどが要件とされ、ときには、地域の象徴(シンボル)となることもある。

ライフライン

都市機能を維持し日常生活を営むために必須の設備をいう。
電気・ガス・水道等、通信設備、人の移動・物流手段などがこれに当たる。
大きな自然災害が発生した場合に、被災者の生活を支えるために最優先で確保すべき設備であるとされ、阪神・淡路大震災以降、よく使用されるようになった言葉である。

「り」から始まる不動産用語

履行遅滞(りこうちたい)

債務不履行の一つ。
債務を履行することが可能であるにもかかわらず、債務を履行すべき時期を過ぎても、債務者の故意または過失により、債務を履行しないことをいう。

履行不能(りこうふのう)

債務不履行の一つ。
債権が成立した時点より後に、債務者の故意または過失により、債務の履行が不可能となったことをいう。

「る」から始まる不動産用語

ルクス

光に照らされた面の明るさ(照度)を表す国際単位系の単位。
単位面積に入射する光の量(光束)で示され、単位記号はlx。
「ルクス」は、ラテン語のlux(光)に由来する。
また、労働安全衛生規則は、精密な作業では300ルクス以上、普通の作業では150ルクス以上、粗な作業では70ルクス以上の照度を確保しなければならないとしているが、これは最低基準である。

ルーメン

光源から放射される可視光線の量(光束)を表す国際単位系の単位。
単位時間に通過する光の放射エネルギー量を標準的な視覚に基づいて測定した計量単位である。
単位記号はlm。
「ルーメン」は、ラテン語のlumen(光)に由来する。

「れ」から始まる不動産用語

レバレッジ

借入れを利用し、自己資金よりも大きな投資を行うこと。
FX(Foreign Exchange/外国為替保証金取引)なども、保証金額の何倍もの金額を取引しますが、これもレバレッジを使った投資になります。
不動産投資のレバレッジとは、投資総額のうちの自己資金を除いた金額すべてがレバレッジを使った投資と言える。

レントギャップ

オフィス賃料が居住用の家賃を下回ること。
従来オフィス賃料は住居の賃料に比べて上回っていたが、オフィスの過剰供給や企業の倒産や縮小によって空室が増え、地域によっては逆転現象が生じている。

「ろ」から始まる不動産用語

路線価(ろせんか)

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のこと。
毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表することとなっている。

ローコスト住宅

比較的安い価格で建築される住宅。
明確な定義はないが、一般的に、設計の規格化、施工の合理化、低廉な資材や設備の使用などによってコストダウンが図られている。

「わ」から始まる不動産用語

枠組壁工法(わくぐみかべこうほう)

木材でつくった枠に、構造用合板等を釘で打ち付けて、壁・床・屋根を形成する工法。
壁そのものが垂直方向と水平方向の強度を持つ点に最大の特徴がある。
本来は北米で生まれた工法だが、わが国では1974(昭和49)年の建設省告示により自由に建築できるようになった。

分かれ

不動産業界で使われる用語の意味としては、不動産取引(主として売買)の媒介報酬を配分すること、あるいはその際のルールをいう。
一つの取引に対する媒介報酬は、売り手と買い手が支払う報酬の総額であるが、複数の宅地建物取引業者が取引に関与した場合には、その配分を決めなければならない。
配分についての決まったルールはないが、取引に当たっての貢献度に応じて配分されるのが通例である。
例えば、売り手・買い手が異なる業者に取引の媒介を依頼して成約すれば、一般的には、それぞれの依頼者が支払う報酬をそれぞれの業者がそのまま受け取るという「分かれ」となる。

「アルファベット」不動産用語

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

不動産鑑定評価手法の収益還元法の一つであるDCF法に、将来のキャッシュフローの不確実性(損失可能性)を加味して、不動産の価値をより精度の高い確率的手法により計算する方法。
Jリート(不動産投資信託)では保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

ROI(Return on Investment)

投資に使った自己資金に対してのリターン(利益)の比率(%)。